5张图表看清二手房与精装房的未来格局

近来业内一谈未来必说精装修，末世感强烈，悲观氛围弥漫。难道精装修真是狼吗？本文就用数据做一次推演，看看是不是狼真的来了！！

根据国家统计局发布的2000-2018年历年商品住在竣工面积为基础，假设三个比例，2018年以后到2025年每年商品住宅的竣工面积按照6%的速率递减，空置率按照30%计算(略微高于普遍认为20-25%的空置率)，75%的装修率计算（剔除毛坯和简装入住）。可以发现当年实际新房装修面积在2014年与住宅竣工面积一起达到顶峰后逐年下降，这也是最近几年家居行业普遍感觉生意越来越难的最核心原因。

根据《建筑业发展十三五规划》，2018-2020年全装修房占商品住宅竣工的比例分别为16.37%、17.87%、19.37%，进一步假设2020年后每年以3%递增，到2025年的精装修房比例将达到35%左右，也就是一二城市的当年竣工商品住宅基本实现精装修化。据此调整一下数据再来看图。

上图是进入零售市场的新房装修市场规模曲线，2014年达到顶峰后，开始下滑，2016年有一个回暖，但是2017年以后呈现一个加速下滑的过程，2017-2019会有明显的感受，到2025年零售市场需求将降到2002年的水平。从这个角度看，狼是真的来了，而且来的不是一匹狼，是狼群。最好的选择是否应该洗洗睡了呢？

零售市场上除了新房装修，还存在大量的二次装修，但行业普遍都对此不以为然，认为这个市场与新房装修比微不足道，事实是否如此？关于二次装修再做一个简单的假设，新房装修后三年，也就是第四年有5%的住户进行了重新，第五年有10%，第六年有25%，第七年有25%，第八年有25%，剩余10%由于种种原因不再装修。按照这个比例，计算一下二次装修的绝对数量。

从上图可以直观的看到，在2018年新房装修和二次装修的数量已经一致，而18年以后，二次装修数量将长期胜过新房装修数量。当然有二次装修，一定还存在三次装修。考虑到有二次装修的经验，在设计和选材方面都应有明显提升，第三次装修的周期可能会更长，假设为第六年开始有10%的重复装修，第七年25%，第八年25%，第九年20%，另20%由于种种原因不再三次装修。到2021年，三次装修的市场规模将赶上新房装修的规模。

把新房装修和二次、三次装修叠加以后，可以看到，2015年多次装修的规模与当年的新房装修规模基本等同，之后多次装修的占比持续上升，而新房由于受到楼市政策的影响，持续下降。2020年新房装修占比仅为零售市场总量的30%，而到2025年更下降到20%左右。从下图可以更为直观的去发现市场的运行规律。

也许有人会质疑，新房占比会这么低吗？中国在过去20年是城市化和旧城改造的高峰期，这个历史进程随着城市化率大幅提高和人口的变化已经趋向于尾声，估计5-10年内基本可以达到发达国家水平。如果拿欧洲成熟的发达国家法国做一个对比，2016年法国的新房交易仅占整体房屋交易的10%多点。也可以这么认为中国在5-10年内将会达到这个比例，甚至更快，因为中国在过去30年建造的住宅数量速度已经创造了一个历史高度。

今天还是仅仅盯着新房装修市场，没有将业务的重心转移到二次装修市场上，即使没有被精装修吓死，未来的市场走势也足够让人悲伤不已。跑道已经变了，如果思维和战略仍然停留在原来的方向上，掉队不可避免，是时候考虑新的战略了……

(文章来源：未来家居产业研究，侵删)