“旧房改造”提速拉动相关产业链

自去年以来，政策层就多次指示要做好城镇老旧小区改造工作。近日，＊＊＊召开会议强调，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资。此前，4月14日召开的＊＊＊常务会议上，要求“确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需”。

业内人士表示，“旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段，投资规模可观，将为相关产业带来增量业务，建议关注其带来的投资机会。其中，核心改造需求相关公司受益明显。

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事件驱动 “旧改”持续受益政策支持

近日，＊＊＊召开会议，分析国内外新冠肺炎疫情防控形势，研究部署抓紧抓实抓细常态化疫情防控工作;分析研究当前经济形势，部署当前经济工作。会议强调，要积极扩大有效投资，实施老旧小区改造，加强传统基础设施和新型基础设施投资，促进传统产业改造升级，扩大战略性新兴产业投资。“旧改”作为扩大有效投资、激发内需的重要手段，排序靠前。

此前，4月14日召开的＊＊＊常务会议上，要求“确定加大城镇老旧小区改造力度，推动惠民生扩内需”。各地要统筹负责，按照居民意愿，重点改造完善小区配套和市政基础设施，提升社区养老、托育、医疗等公共服务水平。

实际上自去年以来，政策层就多次指示要做好城镇老旧小区改造工作。2019年《政府工作报告》中提出要大力改造提升城镇老旧小区;随后4月住建部会同发改委，财政部印发《关于做好2019年老旧小区改造工作的通知》，决定将老旧小区改造纳入城镇保障性安居工程，从老旧小区调查摸底、改造内容和标准、改造计划及实施等方面进行了部署安排。

2019年6月国常会上要求“部署推进城镇老旧小区改造，顺应群众期盼改善居住条件”;2019年7月＊＊＊＊＊＊＊会议以及12月中央经济工作会议都再次强调实施城镇老旧小区改造。可以看出，“旧改”受政策支持力度大，2020年有望迎来大规模发展。

行业前瞻 今年“旧改”计划较去年翻倍

2019年5月住建部定额司曾初步统计，我国2000年前老旧居住小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。其中未达到50%节能标准的建筑面积约17亿平方米，缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米，基础设施老化、环境较差的老旧小区数量超过10万个，占老旧小区总量的60%以上。

就投资而言，＊＊＊参事仇保兴此前撰文指出，据初步估算，中国城镇需综合改造的老旧小区投资总额高达4万亿元，如改造期为5年，每年可新增投资约8000亿元以上。

今年“旧改”计划较2019年翻倍。在4月16日召开的＊＊＊政策例行吹风会上，住建部表示，2019年各地改造城镇老旧小区1.9万个，涉及居民352万户。今年4月国常会上提出，2020年各地计划改造城镇老旧小区3.9万个，涉及居民近700万户，比去年增加一倍，重点是2000年底前建成的住宅区。

从改造内容或方式上来看，棚改涉及新建住房与搬迁拆房，“旧改”更加“轻巧灵活”。“旧改”的改造内容分成三类：一是基础类，包括水暖气路等市政配套基础设施改造提升，还有小区建筑物公共部位维修等;二是完善类，包括小区的环境及配套设施改造提升，有条件的加装电梯等;三是提升类，包括社区公共服务产品的供给，比如养老、托育、卫生防疫、助餐等。由此看出老旧小区改造其实就是小修小补，对水、电、气、热、网络等基础设施升级改造，顺带解决停车位、无障碍设施、电梯等老大难问题。

因此，这类改造项目大多是不需要搬迁拆房的，也不涉及安置补偿的问题。棚改的改造方式为实物化安置和货币化安置，在2015年之前，棚改主要采取实物化安置，政府出资新建安置住房置换棚改区的住房，以分配的方式实现“以房换房”，2015年之后，棚改模式转向货币化安置，政府向拆迁住户发放一笔拆迁款，由其自行购买房屋或其他。

改造内容或方式的不同也使得 “旧改”和棚改的项目周期存在较大差异，棚改的项目周期约为1-3年，而“旧改”的改造周期平均只有半年。此外，棚改由于大拆大建所需要的单位投资金额也更高。由此，从改造方式或内容来看，棚改涉及新建住房、搬迁拆房及安置补偿等问题，而“旧改”强调的是居住环境的升级改造，与棚改相比更加“轻巧灵活”。

投资机会 核心改造需求相关公司受益

安信证券认为，“旧改”作为现阶段兼顾“稳增长”和“惠民生”的重要手段，投资规模可观，将为相关产业带来增量业务，建议关注其带来的投资机会。

具体看，可以从“基础类”和“完善提升类”挖掘相关投资机会，“基础类”主要包括水暖气路等市政配套基础设施，其中受益的相关产业有防水(东方雨虹、科顺股份、凯伦股份等)、涂料(三棵树、亚士创能等)、管材(伟星新材、永高股份等)、水泥(海螺水泥、华新水泥等)、保温(北新建材等)、照明(欧普照明等)等;而“完善提升类”主要包括电梯(广日股份、康力电梯等)、停车(五洋停车等)、快递设施(智莱科技等)等。

除此以外，由于小区环境改善可能带动居民装潢的需求，可以关注家具(欧派家居、索菲亚、梦百合等)家电(格力电器、老板电器等)类上市公司。

最后，对于参与“旧改”的部分房地产或建筑公司也可以给予适当关注，如天健集团、城投控股等。

招商证券表示，核心改造需求是水电气路管道及墙面翻新(基本类)、加装电梯(基本类)、配建停车场(提升类)、社区服务及物管(完善类)、添置家电、家居等，对应建材、电梯、停车设施、物业、家电及轻工等行业;基本类改造的优先级较高且占比最大，配建停车场或是提升类改造的重点。

老旧小区改造带来的投资机会主要集中在立体停车设备 (解决日益增长的汽车消费，与老旧小区落后时代的停车配套之间的矛盾)和加装电梯(解决行动不便的老年人，与老旧小区落后的手扶楼梯之间的矛盾)，强烈推荐立体停车设备稀缺标的五洋停车，电梯行业弹性品种康力电梯以及广日股份、上海机电。

此外，家居行业在老旧小区改造业务上主要包括家具 (特别是定制家具)添置，以及地板、卫浴等硬件材料的升级，测算每家平均改造家具金额在1.5万左右，铺底材料和卫浴更新对应0.5-1万左右，平均每户家庭新增需求在2万-2.5万左右金额;标的方面定制家居关注欧派家居、尚品宅配、索菲亚、志邦家居，家居用品关注大亚圣象、好太太、奥普家居等。

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